Suelen venderse o alquilarse rápidamente a precios elevados, que se incrementaron aún más con la pandemia; el uso que se les puede dar, cómo se calcula su precio y el mantenimiento, son aspectos a considerar al momento de elegirlos. Por Silvina Vitale, publicado en La Nación.

Son pocos, pero muy valorados los departamentos que cuentan con un jardín privado de categoría en la ciudad de Buenos Aires. El precio de venta o alquiler suele ser elevado porque representan un pequeño oasis particular y cautivan con una vegetación frondosa, un césped cuidado, una buena sombra y algunos, incluso, hasta tienen pileta para disfrutar en el verano. Sin embargo, no están extendidos por toda la Ciudad, las zonas en donde pueden encontrarse son mayormente Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Retiro.

En efecto, Ignacio Camps, director de Evoluer Real State, asegura que estos jardines suelen pertenecer a los edificios más antiguos con lotes grandes de barrios como Recoleta o Retiro, donde antiguamente no se necesitaba garaje. “Actualmente los edificios nuevos son en terrenos más chicos y están obligados a tener cocheras dependiendo la superficie y ambientes de sus unidades”, aclara Camps. Según Eduardo Elías, gerente comercial de sucursal CABA de Izrastzoff, en Núñez y Belgrano también existen, pero es más común que el jardín sea un terreno en donde todos los vecinos pueden acceder a usarlo.

Coincide Ariel Venneri, socio fundador de Mahe Desarrollos Inmobiliarios, en que los departamentos con jardín privado son muy valorados, aunque no tienen una ponderación única sino que varía de acuerdo a sus características y dimensiones. “Es mucho más fácil encontrar departamentos con áreas descubiertas importantes que unidades con jardín. Tradicionalmente, el jardín como área propia de un departamento estaba asociado a edificios del segmento más alto y caro y en gran medida sigue siendo así. La valorización de este tipo de propiedades era algo que ya se venía dando gradualmente desde antes de la pandemia y, lógicamente, el fenómeno de la cuarentena aceleró el proceso y la valoración”, explica Venneri.

En cuanto a su valor, para el inmobiliario de Izrastzoff, el precio del metro cuadrado de estas propiedades es más afín al que se encuentra en zonas acomodadas de ciudades como Roma o Madrid, pero con la diferencia en que en esas ciudades no habrá una pileta o un jardín tan amplio para disfrutar. “Son propiedades escasas y tan valoradas por sus dueños que siempre resulta baja la cantidad de oferta que hay disponible”, explica. “Sus propietarios intentan conservarlas, por ejemplo, si se van a vivir al exterior optan por alquilarlas e intentan no venderlas por si deciden regresar. La permanencia en venta o en alquiler de estas joyas suelen prolongarse por un año o por 18 meses”, asegura Elías. Y esto sucede porque “siempre hay alguien dispuesto a pagar un valor que se asemeja mucho al de una muy linda casa en un country de primer nivel en GBA. En cuanto al alquiler, el resultado es más inmediato. Por lo general, no pasan dos meses y se encuentra un interesado en pagar lo que está publicado”, advierte el gerente comercial de Izrastzoff.

En cuanto a la valuación de los jardines hay varios factores que inciden y según Cecilia Elejalde, directora de la división residencial Recoleta Palermo de L.J. Ramos, dependiendo de las características del jardín, puede considerarse como el metro cuadrado de una buena terraza. “No hay un porcentaje determinado, según el tamaño del jardín y de la relación con la superficie del departamento puede cotizarse entre un 33% a un 50% del valor de la superficie cubierta, y uno pequeño hasta el 100% del valor del metro cuadrado cubierto. Porque el valor del jardín también acompaña al valor de la zona donde está emplazado. Y, a su vez, no hay un valor tabulado por concepto de jardín sino que estará determinado por la calidad o tipo de espacio verde”, explica Elejalde.

“Por lo general, los jardines suelen ser más amplios, pero carecen de vista y la luz juega un factor determinante, en algunos hay una buena luminosidad y en otros resulta escasa. Por último, hay que considerar si la superficie descubierta está incluida en los m² de escritura y es de uso exclusivo”, señala el director de Evoluer Real State. Según advierte, esto puede afectar el porcentaje sobre expensas que pague dicha superficie y las obligaciones frente al consorcios. Si se consideran estos aspectos, para Camps, los jardines se valúan entre 25% al 50% de sus m2 totales en relación al valor del cubierto.

Para calcular el valor del jardín, Camps asegura que depende de aplicar el valor del m² que corresponda al espacio cubierto del departamento y las características del edificio. “Si el valor del m² cubierto es de U$S 3000, se entiende que es un departamento muy bueno, con mucha luz y en muy buen barrio, la superficie descubierta es de 100 m² y la cubierta es de 200 m², entonces el valor del jardín se toma al 50%, de manera que multiplicado por el valor del m² que es de U$S3000, resulta en U$S150.000. “Un ejemplo es un departamento en Juncal al 1900 en planta baja y primer piso con una superficie cubierta de 404 m², un jardín de 290 m² y terraza de 110 m² que vendimos en el 2019. Se encontraba en estado original, por lo que la incidencia de las áreas descubiertas fueron ponderadas al 25%, y se estima que una vez realizadas las obras de arquitectura y paisajismo esos m² descubiertos tendrán una ponderación considerablemente mayor”, sostiene Camps.

En cuanto a precios de alquiler, por ejemplo, un departamento con jardín privado en la zona de Palermo, Recoleta, Barrio Norte de tres ambientes, como base, no baja de $200.000 de alquiler mensual, según afirma Elías. Mientras que en Belgrano y Núñez, hay edificios donde este tipo de departamento podrían estar entre los $140.000 y los $180.000 mensuales en promedio.

Usos y mantenimiento

“Tener un jardín a disposición es muy cómodo pero el interesado tiene que comprender que vivirá en la base de un edificio con unos cuantos vecinos arriba y también comprender que la sombra varía”, explica el gerente comercial de Izrastzoff.

Para Camps, entre los aspectos a tener en cuenta a la hora de comprar un departamento con jardín, lo importante es la luz, el uso que se le puede dar según el reglamento de copropiedad y cuánto le aporta al departamento ese espacio. Por ejemplo, si puede o no tener pileta, parrilla, colocar toldos, si tiene desniveles, ventilaciones de estacionamiento, entre otros. En cuanto al mantenimiento, en algunas ocasiones está a cargo del consorcio e incluido en las expensas por un porcentaje por unidad sobre el total. “Recomiendo estudiar siempre el reglamento de copropiedad para saber el nivel de contingencias que se está asumiendo al momento de comprar y la usabilidad del jardín”, aclara Camps.

A la hora de mantenerlo, hay que evaluar un presupuesto básico mensual. Según Venneri, un jardín clásico con predominancia de pasto y algunas plantas básicas no tiene un costo de mantenimiento muy elevado. “Si se contrata el mantenimiento no supera los $50/m² por mes. Pero si el dueño se anima y le gusta encararlo como pasatiempo, es una actividad muy gratificante y terapéutica, altamente recomendable para desconectarse”, señala. También un jardín requiere algo de tiempo para actividades como el riego, que también puede cubrirse con sistemas automáticos básicos y sencillos que no tienen alto costo. “En primer término es importante pensar en qué medida lo voy a aprovechar y disfrutar”, finaliza.

Para los porteños, la idea de un departamento con jardín privado en plena ciudad es un sueño cumplido, pero hay que tener en cuenta muchos aspectos a la hora de adquirir o alquilar este tipo de propiedades. Primero es necesario conocer las dimensiones y el uso que se le va a dar, quizás no sean necesarias superficies al aire libre muy grandes, y se consiguen jardines más chicos con un buen diseño. Después, hay que considerar la privacidad que que otorga el espacio, la necesidad de un uso silencioso al estar emplazado en un edificio, la luminosidad, si tiene pileta o no, el mantenimiento y los gastos extra que este preciado oasis va a generar.

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